فک رهن یکی از مسائل حقوقی مهمی است که افراد زیادی تمایل به داشتن اطلاعاتی درباره آن دارند، از این رو در این مقاله اقدام به بیان قوانین مربوط و همچنین نکات حقوقی که لازم است درباره فک رهن بدانید، کرده‌ایم.
دریافت نوبت مشاوره حضوری و غیرحضوری
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
فک رهن چیست؟
فک رهن چیست؟ آیا می شود ملکی که سندش در رهن بانک است را به فروش رساند ؟ فک رهن برای املاکی استفاده می شود که چندگاهی است در رهن و گرو یک سازمان یا شخص باشد .زمانی که وام گیرنده بدهی خود را به بانک بپردازد ، مرتهن وظیفه دارد برای فک رهن و آزادسازی سند ملک در رهن اقدام کند. وکیل حقوقی در اصفهان این مطلب را اماده کرده است تا از شرایط و شیوه های فک رهن ملک و فروش املاک در رهن مطلع شوید شوید.
فک رهن ملک به اشکال مختلف صورت می گیرد
– فرد مقروض ، بدهی خود را بپردازد .
– فرد یا سازمانی که ملک را در گرو آن است ، نسبت طلب خود گذشت کند.
– فرد یا سازمان قرض دهنده ، از رهن گرفتن ملک منصرف شود و پیمان بسته شده بهم بخورد.
– ملک در رهن از بین برود.
داد و ستد ملک قولنامه ای ، بی فک رهن ملک نامعتبر نیست، چرا که شما به عنوان مالک یک ملک خود را معامله کرده اید اما مترهن این امکان را دارد که از شما به جرم دجالی و صدمه زدن به مصالحش شکایت کند .
فک رهن ملک با تسویه بدهی به مرتهن
بر مبنای ماده ۲۶۷ قانون مدنی ، پرداخت قرض و وام می شود که از سمت فرد دیگری صورت گیرد حتی با اینکه مقروض (راهن) اجازه این کار را به او ندهد . در صورتی که بعد از پرداخت وام و قرض، مرتهن مانند قبل ملک در رهن را در اختیار خود بگذارد ، وام گیرنده این امکان را دارد از راه اماده سازی و ارائه یک دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به دادگاه ، از او در خواست فک رهن ملک (الزام به فک رهن )کند. اجبار به فک رهن ملک می تواند با استناد به قرارداد فروش یا شراکت در ساخت و مانند آن باشد. در صورتی که شخصی در خصوص اوضاع در رهن بودن ملکی شاکی باشد با این عنوان که از همان اول بستن رهن به طور غیر قانونی تنظیم شده ، این امکان را دارد که دادخواستی برای فسخ سند رهنی عرضه کند و دیگر لازم به درخواست فک رهن ملک نیست.
برخی مواقع در طول قراردادهای ساخت شراکتی ، صاحب اصلی با تمسک به در رهن بودن سند به خاطر رهن و وام بانکی ، از انتقال سند به خریداران خانه های ساخته شده ممانعت می ورزد. در این وضع در صورت بودن سند جداسازی شده برای هر خانه از راه صورت مجلس تفکیکی ،و برطرف شدن قرض بانکی برای سهم معین شده از آن واحد ، به فک رهن ملک مبادرت می ورزد . پس الباقی سند ها تا وقت ادای قرض و وام ، مانند قبل در رهن بانک می مانند.
فروش ملک در رهن بانک
وکیل حقوقی در اصفهان می گوید از مسائلی که در انتقال یا فروش ملک در رهن وجود دارد می شود در وثیقه بانک بودن سند را نام برد. در قانون مدنی ماده ۷۹۳ اورده شده که رهن دهنده قادر نیست دگرگونی بر روی ملک علی رغم حق مرتهن صورت دهد، مگر وقتی که از مرتهن کسب اجازه کرده باشد. املاکی که در رهن هستند ، مالکیت ان ها از فرد وام گیرنده گرفته نمی شوند و رهن تنها برای مرتهن حق تقدمی نسبت به ملکی است که به رهن گذاشته شده است.
انتقال و فروش ملک در رهن
جهت فروش ملک در رهن بانک، الزامی است صاحب ان به یکی از دفاتر اسناد رسمی رجوع کند. و بعد از دریافت استعلام از بانک و اگر موافقت انجام شده ، دفترخانه به طور کتبی پذیرش بانک را ضمیمه پرونده کرده و اجازه فروش یا انتقال سند مالکیت به صاحب ان داده می شود. بانک ها هم جهت اعلام پذیرش خود شرایط ویژه ای را در نظر دارند با محارست حقوق سازمان یا فرد رهن گیرنده ، صاحب این امکان را دارد که ملک خود را بفروش برساند و خریدار هم این امکان را دارد که با ادای دین صاحب ، از بانک در خواست فک رهن کند.
فروش ملک در رهن به چند خریدار
فک رهن سند ملک در گرو بانک
جهت فک رهن املاک در رهن بانک دو راه وجود دارد:
۱- فک رهن با پرداخت تمام بدهی به بانک
اسان ترین شیوه جهت فک رهن سند خانه، پرداخت تمام حساب وام به بانک است. هر وقت که شما قصد داشته باشید این کار را انجام دهید بانک میزان اصل وامتان، سوای از منفعت ان حساب می کند و با ادای تمام آن تسویه صورت می گیرد و سندتان از رهن بانک بیرون می اید. تمامی قسط های داده شده از اصل وام کسر نمی شود، چرا که قسط های ماهانه دربردارنده اصل بدهی و منفعت وام است.
با دقت به اینکه پرداخت ماهانه شما ثابت است اما مقدار درصد اصل بدهی و منفعت وام شما با گذر زمان عوض می شود و شما اول کار پرداخت قسط، در اصل دارید منفعت وام خود را می پردازید نه اصل بدهی را که با نزدیک شدن به انتهای دوره، اصل بدهی در هر قسط زیاد تر می شود.
۲- سپرده گذاری برای فک رهن املاک
از دیگر شیوه های فک رهن ملک و سند خانه سپرده گذاری در بانک است . به این خاطر طرحی به نام “رها” از بانک مسکن به این شیوه اختصاص داده شده است. این طرح به شیوه سپرده گذاریِ ۱۱۰ درصد از مقدار باقی مانده وام مسکن صورت می گیرد و پس از آن سند خانه از رهن بانک بیرون می اید. بر مبنای این طرح گیرنده وام خرید یا ساختِ بانک مسکن، با رجوع به شعبه پردازنده وام خود، از مقدار باقی مانده اصل بدهی بی مد نظر قرار دادن منفعت وام استعلام می گیرد و ۱۱۰ درصد آن میزان را سپرده گذاری می کند.
این طرح بر اساس ضوابط بانک مسکن برای اشخاصی قابل به کارگیری است که حداکثر ۶۰ دوره قسط ماهانه از بازپرداخت وام آن ها باقی مانده باشد.
کدام شیوه برای فک رهن املاک بهتر است؟
در صورتی که قسط های بسیاری را پرداخت اید این به این معنی است که شما اکثر منفعت وام خود را ادا کرده اید پس سپرده گذاری گزینه مطلوب تری است. چرا که به غیر از اینکه منفعت پول خود را بگیرید ، سند ملک شما هم از رهن بیرون می اید.
اما در صورتی که اول کار پرداخت سود وام بانکی هستید، ادای حساب کامل بانک برای شما شیوه بهتری چرا که اصل پول را می دهید و منفعت بسیاری هم از سمت شما به بانک داده نشده است.پس با دقت به اوضاع و احوالات میتوانید تصمیم بگیرید کدام شیوه برای شما به بهتر است.
ضوابط معامله و فروش ملک در رهن بانک
در کل دو شیوه برای فک رهن ملک داریم . گزینش هر کدام از این شیوه ها بسته به مدت زمان ادای اقساط وام است.
در این بخش ضوابطی را در ارتباط با فروش ملک در رهن بانک بیان می کنیم:
داد و ستد مال دیگری ، امر غیر قانونی به حساب می اید. پس خرید و فروش ملک در رهن بی اجازه بانک غیر قانونی و نمونه ای از کلاهبرداری است. و با اینکه ملک به صاحب ان تعلق دارد اما به خاطر در رهن بودن سند ان ،بی راضی بودن بانک به خاطر اسیب زدن به منافع بانک، غیر قانونیست.
در صورتی که وامی بابت ملک در رهن بانک در یافت کرده باشید، اگر قسط های ان به تعویق بیوفتند ، بانک حق ضبط ملک در رهن را دارد. اگر که ارزش ملک از مبلغ وام کمتر باشد، الزامی است ما به التفاوت توسط مالک ادا گردد. اگر که ارزش و قیمت ملک نسبت به بدهی و وام بیشتر بود ، ملک به مزایده گذاشته شده و بعد از کم شدن غرامات بانک و قسط های داده نشده، الباقی مبلغ به صاحب ملک داده می شود.
در صورتی که ارزش ملک در رهن از مبلغ وام کمتر باشد، اگر قرارداد بانکی وجود داشت از راه داد خواست در خواست وجه، امکان دارد که بعد از صدور حکم اصلی، حکم بازداشت فرد دریافت کننده وام و اشخاصی که ضامن او بوده اند صادر شود.
در وقت فروش ملک در رهن ، صاحب قادر نیست به شکل رسمی و محضری سند را به نام فرد دیگری بزند اما انتقال ملک به فرد دیگری از راه قول نامه شدنی است. به جز زمانی که بر اساس قوانین رسمی، خریدار جانشین مالک در ادای اقساط شود و به غیر از انتقال و فروش ملک به او، ادامه ادای قرض هم به او داده خواهد شد.
الزامی است برای اجاره دادن ملک در رهن بانک ، رضایت بانک مد نظر قرار داده شود. در غیر این صورت اجاره ملک غیر قانونی است و اگر این کار انجام شود ، مستاجر حق شکایت یا اعتراض از سمت بانک نخواهد داشت، به این خاطر که ملک در رهن و ضبط بانک است.
کلام آخر
برای اطلاعات بیشتر در مورد فک رهن همچنین گرفتن مشاوره و می توانید با وکیل حقوقی در اصفهان مشورت کنید. وکیل حقوقی در اصفهان قادر است به شما در امور مختلف حقوقی مشاوره دهد و در همه مراحل یاریتان کند. جهت اخذ نوبت مشاوره حضوری یا غیر حضوری می توانید از طریق سامانه نوبت سایت اقدام نمایید.
