وکیل املاک مشاع در اصفهان
فهرست موضوعات ( برای مطالعه هر عنوان روی آن کلیک کنید)
ملک مشاع چیست؟
طبق تعریف وکیل املاک مشاع در اصفهان ، مشاع در لغت به معنای مشترک و تقسیم ناکرده است و در مورد زمین و ملک به کار میرود و مطابق قانون ملکی که میان دو یا چند نفر مشترک باشد میگویند و در اصطلاح حقوقی به این شرایط اشاعه گویند و در اشاعه تمامی شرکا در بخش بخش ملک سهم دارند و صدور سند مجزا برای هریک از مالکین محدودیتی ندارد و هریک از مالکین میتوانند با توجه به سهم خود تقاضای سند جدا نمایند (حیاط، پله ها، پشت بام قسمت های مشاع در ساختمان حساب شده و تمام مالکان درآن سهیم هستند).
نکته: در املاک مشاع و متعلق به چند شریک سهم هر فرد در کل ملک پخش میشود لذا هر کدام از شرکا نمیتوانند بدون اجازه سایرین ملک را به تصرف خود در آورند (ماده ۵۸۱و۵۸۲ قانون مدنی).
وکیل املاک مشاع
وکیل املاک مشاع در اصفهان دارای پروانه پایه یک وکالت، جهت ارائه خدمات وکالت و مشاوره در انواع دعاوی حقوقی، کیفری، خانواده، بیمه، تجاری، تعزیرات، اداره کار، شهرداری و امورگمرکی، همچنین انجام تخصصی امور قراردادها و شرکتها با تکیه براطلاعات علمی و تعهد کاری میباشد. جهت مشاوره با وکیل خبره در اصفهان در زمینه املاک مشاع از طریق راه های ارتباطی موجود در سایت اقدام فرمایید.
مال افراز
مفروز در لغت به معنای قابل بخش کردن است و به مالی گفته میشود که قابل بخش کردن باشد و مالکیت هر بخش برای سایر مالکین قابل افراز باشد و تفکیک سهم هریک از شرکا ملک از طریق تراضی و یا اجبار از سوی دادگاه صورت میگیرد.اصطلاح مفروز در مقابل مشاع زمانی استفاده میشود که شرکا تصمیم بر جدا نمودن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکا از سهم سایرین از ملک مشاع را داشته باشند و بخواهند به طور مستقل از ملک خود استفاده نمایند و زمانی که طرفین تصمیم به افراز بخشی از ملک گرفته اند قسمت هایی که به صورت مشخص قابل استفاده برای مالک است مفروز حساب میشود.
فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع به این دلیل که مالکین متعدد دارد دشوار است و امکان دارد قیمت ملک مشاع نسبت به ملک مفروزپایین تر از قیمت واقعی ملک باشد و فروش ملک مشاع با حضور سایر مالکین امکان پذیر است و چنانچه یکی از مالکین بنا به هر دلیلی غایب باشد یا از سلامت عقل برخوردار نباشد و به سن قانونی نرسیده باشد جهت فروش ملک نیازمند رای دادگاه میشوند.هریک از مالکین میتوانند نسبت به سهم خود اقداماتی از قبیل فروش و اجاره را انجام دهند و این نوعی تصرف حقوقی است ولی در خصوص تصرف مادی باید با اجازه ی سایر مالکین باشدو مطابق با ماده ۸۰۸ قانون مدنی در صورتی که مال قابلیت جابجایی نداشته باشد ( غیر منقول) و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد فروش به شخص ثالثی منتقل نماید شریک دیگر حق دارد قیمتی که مشتری داده را پرداخت نموده و مال را به تملک خود درآورد.
حوزه های تخصصی وکیل املاک مشاع
یکی از معیارهای تشخیص یک وکیل خوب، میزان تجربه وی است. علیرغم آنکه تمام وکلای دادگستری امکان بررسی و قبول وکالت تمامی پرونده های ثبتی، کیفری، حقوقی، ملکی و خانواده و … را دارند، اما تجربه وکیل دعاوی ملکی در زمینه امور مرتبط به املاک، باعث می شود تا وی بتواند در مسیر صحیح قانونی امکان نتیجه گیری را بیشتر نماید.
وکیل اصفهان با بهره گیری از تجربیات وکیل املاک مشاع در اصفهان و با ارزیابی اولیه حقوقی ، مشکل مراجعین را بررسی کامل نموده و در صورتی که امکان انجام وکالت وجود نداشته باشد از گرفتن پرونده صرف نظر نموده و از اتلاف هزینه و وقت مراجعین جلوگیری می نماید که این نشان دهنده وجدان کاری و رعایت حال مراجعین محترم می باشد. شما میتوانید به صورت حضوری و غیر حضوری و آنلاین از طریق راه های درج شده در سایت با ما در تماس باشید.
دستور فروش ملک مشاع: ( ماده ۴-۹-۱۰ آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع)
جهت بررسی تقاضای فروش ملک مشاع باید به دعوی افراز و تقسیم اموال مشاع و ارتباطش با دعوی فروش مال مشاع توجه کنیم . بعد از آنکه گواهی عدم افراز از سوی اداره ثبت یا دادگاه صادر شد و قطعی گردید هریک از شرکا میتوانند به دادگاه مراجعه و درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم نمایند و دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع مینماید و دادنامه را به اجرای احکام مدنی صادر میکند.هریک از شرکا که خواستار فروش مال مشاع هستند باید به طرفیت سایر شرکا طرح دعوی نمایند و مرجع صالح در این خصوص دادگاه محل وقوع محل ملک است.دستور فروش بدون نیاز به صدور اجرائیه به اجرای احکام ارسال و با تعیین کارشناس رسمی دادگستری قیمت گذاری انجام میشود. لازم به ذکر است اگر ملک در مزایده به فروش رسد پس از کسر هزینه های اجرایی و قانونی مبلغ حاصل از فروش میان شرکا تقسیم میشود. بنا به گفته ی وکیل املاک مشاع در اصفهان تصمیم دادگاه جهت فروش مال مشاع به صورت دستور است و قابل اعتراض نیست .
چگونه می توان ملک مشاع را تقسیم کرد؟
شاید بزرگترین مشکل مربوط به املاک مشاع که مالکین با آن مواجه میشوند، درخواست فروش یا تقسیم ملک مشاع توسط یکی از مالکین باشد. در تعریف ملک مشاع آمده است.
تقسیم ملک مشاع
شاید بزرگترین مشکل مربوط به املاک مشاع که مالکین با آن مواجه میشوند، درخواست فروش یا تقسیم ملک مشاع توسط یکی از مالکین باشد.
در تعریف ملک مشاع آمده است که سهم مالکین در جزء به جزء آن منتشر است و هر مالک به اندازۀ حق خود از تمام قسمتهای ملک سهم دارد. به همین دلیل، زمانی که یکی از آنها درخواست فروش سهم خود را داشته باشد تعیین سهم او کار مشکلی است که باید توسط تفکیک و افراز آن ملک مرتفع شود.
در این میان با توجه به اینکه ممکن است مال مشاع، عین یا منفعت یا دین یا مالی مثلی یا قیمی باشد، قانونگذار در وهلۀ اول به شرکا اجازه داده است با تراضی و توافق میان خود، تقسیم را به نحوی که مورد توافق خودشان است انجام دهند و اگر توافق حاصل نشد، متقاضی تقسیم میتواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم از طریق قانونی بخواهد. در این مقاله شما را با قوانین تقسیم ملک و مفهوم اصطلاحاتی همچون تفکیک و افراز آشنا میکنیم.
تقسیم به چه معناست؟
تقسیم شامل تفکیک و افراز است. در حقوق مدنی دو نفر میتوانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت هر دو آنها هست را بین خود تقسیم کنند. معمولا تقسیم نامه عادی میتواند به صورت رسمی یا عادی باشد که نحوۀ تقسیم اموال مشاع را توضیح میدهد.
در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم است.
مفهوم افراز چیست؟
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و در واقع تفکیک سهم هر یک از شرکای ملک مشاع است که از طریق تراضی بین شرکا یا تقسیم اجباری توسط دادگاه انجام میشود. افراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکا است.
تفکیک به چه معناست؟
تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیر منقول (زمین، ساختمان و …) به قطعات کوچکتر است. به طور مثال اگر فردی زمینی ۱۰۰۰ متری داشته باشد می توان آن را به دو قطعۀ ۵۰۰ متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی میگویند زمین به قطعات ۵۰۰ متری تفکیک شده است.
انجام مراحل تفکیک باید در ادارۀ ثبت انجام شود.
در تفکیک ابتدا تقسیم نامه عادی تنظیم شده و سپس سند مالکیت اولیه باطل می شود. سپس ادارۀ ثبت صورتمجلس تفکیکی را تنظیم میکند و بر اساس این صورتمجلس، سند مالکیت مربوط به هر قطعۀ تفکیکشده صادر میشود.
اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دو یا چند نفر باشد، پس از تفکیک همۀ مالکین در قطعات تفکیک شده به مقدار حصه (سهم) خود شریک هستند.
افراز و تفکیک ملک هر دو زیرمجموعۀ تقسیم ملک محسوب میشوند. در مورد تفکیک وجود فقط یک مالک برای ملک کافی است، اما افراز زمانی اتفاق میافتد که ملک مشاعی بوده و دارای چندین مالک باشد.
تفاوت افراز با تفکیک چیست؟
تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی تفاوتهایی دارند که در ادامه آنها را توضیح میدهیم. در تفکیک وجود حالت اشاعـه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است؛ اما در افراز باید حالت اشاعه؛ یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد.
در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیمنامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح میشود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصۀ هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا یا دلیل دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار میگیرد، تقویم و در صورتمجلس افراز قید شود.
تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص خواهد یافت. به همین دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ اما در تفکیک این ضرورت نیست و مالک میتواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که میخواهد تفکیک کند.
جهت پیگیری افراز ملک مشاع چه مراحلی را باید انجام داد؟
دو مرجع که جهت رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند:
محاکم دادگستری
ادارات ثبت
در صورتی که عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد اداره ی ثبت صلاحیت رسیدگی را دارد.و چنانچه عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاههای عمومی حقوقی محل است. زمانی میتوان گفت که جریان ثبتی یک ملک خاتمه پیدا کرده است که ملک دارای سند مالکیت بوده و در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد؛ یا حداقل درخواست مربوطه به ثبت رسیده باشد، آگهی نوبتی و تحدیدی آن به طور صحیح منتشر ومراحل قانونی آن صورت گرفته باشد و مهلت واخواهی نیز مورد اعتراض واقع نشده و ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد.
این پرسش ممکن است مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا ادارۀ ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟
پاسخ : منظور از ختم جریان ثبتی کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.
و در صورتی که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد حتی اگرعملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است. در هر صورت پس از اخذ گواهی عدم افراز امکان درخواست دستور فروش ملک مهیا است که این مهم از طریق دادگاه قابلیت انجام دارد .
وکیل املاک مشاع در اصفهان
شما می توانید جهت استفاده از خدمات مشاوره و وکالت وکیل املاک مشاع در اصفهان از خدمات مشاوره حضوری و غیر حضوری و ثبت نوبت به صورت آنلاین بهره مند شوید.